鄭房指數(shù)爆出驚天新聞，2007年前5個月——鄭州房價漲20％ 直逼全國第一

　　鄭州市房管局副局長梁裕民稱統(tǒng)計邊界不同，學(xué)者稱政府應(yīng)改進工作方法

　　6月11日，鄭州市房管局發(fā)布今年5月份鄭房指數(shù)，鄭州當月商品房銷售均價為4105元/平方米，較4月份上漲7.21％，每平方米漲276元。

　　此前，該局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年12月份鄭州市商品房均價為3405元/平方米。

　　按這個數(shù)據(jù)，鄭州市前5個月的漲幅高達20.56%。

　　在目前公布的前5月全國房價漲幅排名中，深圳市以51.57%高居第一。這也是目前媒體有據(jù)可查的“全國房價漲幅最高的城市”。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新調(diào)查則顯示，5月份全國70個大中城市房價同比上漲6.4%。而如此橫向?qū)Ρ�，鄭州房價漲幅直逼深圳。

　　更有意思的是，6月12日，讀者趙先生爆料：“鄭州市統(tǒng)計局2007年年初公布的資料顯示，2006年商品房均價為2888元/平方米，按照最新房價，每平方米上漲了1217元，漲幅高達42%以上�！�

　　對于鄭州商品房漲幅過快的現(xiàn)象，社會反響強烈。不少讀者致電《經(jīng)濟視點報》，表達房價上漲過快的強烈不滿，更有義憤填膺者，直指政府調(diào)控不作為。

    房價急先鋒

　　只感覺房價漲得快，不知快多少。若不是政府鐵一樣的數(shù)字擺在這兒，鄭州的老百姓恐怕很難相信，自己所在城市的房價漲幅已直逼全國第一。

　　據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局6月14日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示：今年５月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比均繼續(xù)上漲，新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上漲幅度均超過5％。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個城市比去年同期上漲超過10％。

　　和全國大多數(shù)城市一樣，鄭州房價唯一的權(quán)威數(shù)據(jù)來自房管局。除此之外，如果上網(wǎng)檢索，鄭州類似的數(shù)據(jù)來源就是《經(jīng)濟視點報》今年3月份發(fā)布的一份《2007年鄭州樓市調(diào)查報告》。據(jù)該報告通過累加161個在售項目計算出的住宅均價為3515.2元/平方米，與此次政府公布的數(shù)據(jù)基本吻合。

　　值得一提的是，中央公布的調(diào)查結(jié)果是與去年同期（2006年5月）相比，鄭州的數(shù)據(jù)是與2006年12月相比。換句話說，鄭州前5個月的房價漲幅已經(jīng)超過了全國一年的漲幅！

　　這一數(shù)據(jù)雖然與深圳同期51.57%的漲幅相比“遜色”不少，但在全國70個大中城市中，鄭州這一數(shù)據(jù)是遙遙領(lǐng)先的。

　　“我一直都很關(guān)注房價，當時，鄭州市場上已經(jīng)找不到單價2600元的房子；可現(xiàn)在綜觀環(huán)線內(nèi)，4000元/平方米的房子已難覓蹤跡。”趙先生說。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商私下告訴記者：房價的上漲，主要是地價飛速上漲所致。隨著土地資源的日益緊缺，2007年以來，鄭州地價幾乎以50％的速度快速上揚，而地價幾乎占到了房價成本的1/3，有些項目甚至高于這個數(shù)字。政府現(xiàn)在幾乎完全把土地當作商品一樣運作，導(dǎo)致地價瘋狂上漲，進而導(dǎo)致房價飆升。多數(shù)開發(fā)商坦言，地價上漲對房價上漲起著決定性作用。

　　有開發(fā)商指出，建安成本的增加也是房價上漲的重要因素，隨著土地資源的稀缺，建筑類型日漸向高層發(fā)展，高層的建安成本要比多層高一倍還多，多層的建安成本一般是每平方米600～800元，高層則高達每平方米1300～1500元。按國家相關(guān)文件規(guī)定，高層的建安指標、建筑材料及相關(guān)配套等都比多層標準要高。

　　5月份房價漲幅較高的另一個原因，與股市回落有關(guān)�！�5月份股市的輕微下跌，導(dǎo)致部分資金回流樓市，投資性需求增加，也在一定程度上促使房價上漲�！焙幽县斀�(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社說。

　　數(shù)據(jù)摑了政策一個耳光

　　鄭州市房管局有關(guān)人士稱，導(dǎo)致這幾個月房價大幅上漲的根本原因，是住房需求旺盛，加上土地供應(yīng)萎縮、經(jīng)濟適用房等保障性住房太少等因素。鄭州市政府正在加大政策調(diào)控力度，增加低價住房供給，想辦法平抑、穩(wěn)定房價。

    2007年年初，為了進一步解決中低收入者的住房問題，鄭州市政府決定，把新開工經(jīng)濟適用住房面積提高到70萬平方米；同時，進一步擴大鄭州廉租房覆蓋面。6月15日，鄭州市政府最新公布的消息稱，未來4年內(nèi)，將建4200套廉租房，屆時，該市的多數(shù)低收入者將成為廉租房政策的受益者。另外，加快中小套型、中低價位的普通商品房供應(yīng)，嚴格執(zhí)行“90/70”標準。為了保證這些政策落實到位，政府還打算成立住宅投資公司，專門開發(fā)經(jīng)濟適用房和廉租房。

　　然而，漲幅20.56%的數(shù)據(jù)，不啻于摑了這些政策一個耳光。

　　劉社說：“從2005年以來，政府出臺了一系列政策來穩(wěn)定房價，先是‘國八條'、‘國六條'再到今年的‘國四條'，可結(jié)果呢？房價不降反升。任何一項政策是否有效，關(guān)鍵看執(zhí)行�！�

　　“一些政策在執(zhí)行中出現(xiàn)偏差也是導(dǎo)致房價上漲的誘因之一�！眲⑸缪a充道。“比如，原本政府是為了嚴格執(zhí)行‘90/70'政策，結(jié)果導(dǎo)致市場上精裝修小戶型遍地開花。小戶型的建安成本不但比大戶型略高10%以上，精裝修也會在一定程度上抬高房價，而且，小戶型又便于投資，導(dǎo)致需求旺盛，進一步抬升房價。因此，這些小戶型的價格也遠遠高于大戶型，這也是住房均價上漲的原因之一。”

　　一位從業(yè)近十年的資深人士說：“雖然今年政府相關(guān)研究機構(gòu)已經(jīng)建議不能把房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)作為民生行業(yè)對待，但是，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在GDP中所占的比例過高，決定了房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的快速發(fā)展起著支柱性作用。如此看來，政府并不希望房價降下來。現(xiàn)在，市民已享受到了經(jīng)濟發(fā)展帶來的方便之處，當然，也不得不承受高房價帶來的負擔�！�

　　統(tǒng)計方法有問題？

　　鄭州房價上漲是一個不爭的事實，但前5個月漲幅有沒有達到20.56％，值得商榷。

　　關(guān)于此次數(shù)據(jù)的出爐，劉社也進行了分析：“政府統(tǒng)計商品房均價這個數(shù)字的統(tǒng)計邊界問題，值得商榷。比如，是否包括經(jīng)濟適用房和廉租房，是鄭州市的住宅均價還是鄭州六區(qū)六縣的住宅均價，公布的房價漲幅是依據(jù)不變價格還是現(xiàn)行價格計算出來的?”

　　劉社認為，商品房的均價不應(yīng)該含經(jīng)濟適用房和廉租房；另外，鄭州的商品房均價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計邊界應(yīng)該是鄭州市區(qū)，不應(yīng)包括鄭州的六個縣。房價的高低是相對于居民收入水平而言的，若房價增幅扣除了物價上漲因素按不變價格來計算，居民的收入增幅就也應(yīng)該按不變價格來計算，這樣，衡量房價的高低才有可比性。但近來公布的房價增幅多是按不變價格來計算的，市民的收入增幅卻是按現(xiàn)行價格來計算的，從而給人以收入增幅高于房價增幅的錯覺。

　　目前，鄭東新區(qū)的商品房價格多數(shù)在每平方米5000元以上，金水區(qū)的價格多數(shù)在每平方米4500元以上，環(huán)線以內(nèi)的住宅價格多在每平方米4000元以上。由于統(tǒng)計邊界不清，百姓看到的房價與公布的數(shù)據(jù)之間就會產(chǎn)生一定的出入。

　　6月18日，鄭州市房管局副局長梁裕民在接受《經(jīng)濟視點報》記者采訪時，肯定了劉社的說法：“這個數(shù)據(jù)不含縣區(qū)，只限鄭州市區(qū)，價格自然高一些。另外，中央的一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)也值得推敲�！彼�進一步強調(diào)，鄭東新區(qū)對鄭州房價的拉升很大，原因是遠景比較好。

　　對于梁裕民的說法，有學(xué)者解讀為“鄭州房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更接近于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的真實狀況。”